マンションの売却を考えている時、気になるのが固定資産税の問題です。固定資産税は1年分がまとめて課税されますが、売却するマンションの固定資産税を1年分全部負担するのは納得できません。そこで買主に一部の負担を請求するわけですが、買主に負担義務があるのかどうかなど、分からないことも多いでしょう。
具体的にどうしたら良いのかを見てみます。
固定資産税は1月1日の所有者に1年分が課税される
マンションなどの不動産に対する固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に課税されます。そして、その年の4月1日以降に納付書が送られて来るのです。実際には年度が替わってからの処理になるため、5～6月ごろに四半期ごとの納付書と一括納付用の納付書が、固定資産税の納税通知書と一緒に送られてきます。
固定資産税は地方税ですから、税金の計算方法は法律に基づいて全国共通ではあるものの、税率や納付日など細かい部分で地方自治体ごとの個性が出る場合もある事は知っておいて下さい。マンションの売却の年度において、四半期ごとの納付が良いか一括納付が良いかということは特に考えなくてもいいでしょう。
いずれにしてもその納付書を使って税金を納める義務は、納付書を受け取った人にあるからです。年度の途中にマンションを売ったからと言って、その年の固定資産税の一部について買主に改めて課税されたり、売主の課税金額の見直しが行われたりすることはありません。
固定資産税の精算は不動産取引上の慣習
マンションなど不動産の売買において、固定資産税を精算するということは法律などに定められたことではありません。長年の商慣習として不動産取引の中で行われてきたことなのです。従って、売却した年度の分の固定資産税の支払い義務はどんな場合でも売主にあることになります。
それでは不公平になるから、納税とは別に所有期間に応じた日割り計算を行って、売主が買主に固定資産税分のお金を請求して受け取り、売主は納付書に基づいた全額を納付すると言う取り決めが行われるのです。
日割り計算のルールは個々に異なることがある
固定資産税の負担割合を決める日割り計算ですが、「起算日」の決め方で負担割合が変わります。固定資産税は1月1日時点の所有者に対して、4月1日の新年度スタート以降に計算して課税されます。この場合、日割り計算の起算日はどちらになるでしょう。
この決め方次第で大きく負担金額が変わってきます。固定資産税の精算は日割り計算で行いますので、平年で365日のうち何日が買主の所有期間になるかで計算します。しかし、その計算の起算日を固定資産税課税時点を根拠に1月1日にするのか、課税年度の初日を根拠に4月1日にするのかは決まっていません。
例えば、固定資産税が10万円であるとして、7月1日に引き渡しが行われたとしましょう。買主が負担すべき金額は以下のようになります。・1月1日を起算日にした場合：100,000円÷365日✕（365日-182日）=50,137円（円未満四捨五入）
・4月1日を起算日にした場合：100,000円÷365日✕（365日-92日）=74,795円（円未満四捨五入）
このように起算日の違いによって、万単位で負担金額が変わってくるため注意が必要です。
日割り計算のルールには地域性がある
この日割り計算のルールは、おおむねその地域ごとに決まっています。関東では1月1日が、関西では4月1日が多いと言われることもありますが、大阪では4月1日が多いものの、京都では1月1日が多いので一概には言えません。
マンション売却の仲介を依頼した不動産業者に確認しておくと良いでしょう。なお、固定資産税と一緒に納付書が送られてくる都市計画税についても同じ扱いをしますから、2つをまとめて固定資産税として計算すれば問題ありません。
買主との交渉を含めて不動産業者に任せたほうが良い
実はこの固定資産税の日割りによる精算については法的な根拠がありません。商慣習として存在しているだけで、あくまで1月1日時点での所有者に納税義務があるだけなのです。ですから、極端なことを言えば1月2日にマンションを買って、その年の12月31日に売却すれば固定資産税を支払わなくても良いことになります。
それではあまりに不合理ですから、商慣習として日割りで負担するルールができあがっているのです。
マンションの売買などは、個人が一生のうちに何度も経験することではないと言えるでしょう。ですから、こうしたことは不動産業者のようなプロに任せたほうが確実です。良心的な業者であれば、買主に対して固定資産税の負担について丁寧に説明し、納得してもらった上で負担を頼んでくれるでしょう。
実際の取引においては、マンション価格に固定資産税の精算金額を上乗せして取引を行うことになることが多いです。もちろん売買契約の契約書には、金額を分けて記載されることになります。
固定資産税の精算金は譲渡所得になる
マンションを売却した際に一定以上の金額で売れると、居住用の物件であっても譲渡所得として課税されることがあります。マンションの売却によって得られた金額からマンションの取得費用と売却にかかった経費を差し引いたものが「譲渡所得」です。
この譲渡所得に固定資産税の精算金が含まれるルールになっています。なんとなく税金の分担金に税金がかかるのは納得しにくいかも知れませんが、国税庁がそのように発表しているのでやむを得ないということになるでしょう。
そして、一定の条件を満たせば例えば3,000万円の特別控除が受けられます。そうした控除を行って残った金額が課税対象になり、所得税と住民税がかかるのです。税率は条件によってさまざまですが、39.63％から14.21％の範囲になります。
多くの場合、控除を受ければ非課税になる可能性があるので、売却の仲介を依頼した不動産業者とよく相談して下さい。
中には固定資産税の日割りを拒否する買主もいる
法的には買主に固定資産税の精算を行う義務はありません。ですから、その負担を拒否してくる買主がいる可能性は予測しておいたほうが良いでしょう。もちろん、固定資産税の精算については売買の契約書に記載しますから、負担してくれないのであれば売らないという選択も可能です。
一方、売れなければ値下げして売り出さないといけなくなる可能性を考えて、値下げ分と割り切って固定資産税の日割り計算分の負担を求めないという選択も可能です。これについても仲介の不動産業者と事前に話し合っておきましょう。
売れ筋物件であれば、他の買主を探すことも簡単でしょうし、そうでないなら値下げを考える必要も出てきます。そうした事情は不動産業者がよく把握しているはずですので、事前の相談が重要です。